Müssen Airbnb-Einnahmen in die Steuererklärung?
Untervermietung – wann zahlst du Steuern?
Für die Einnahmen durch Vermietungen über Internetplattformen zahlst du in gewissen Fällen Steuern:
- Wenn deine Mieteinnahmen die Freigrenze überschreiten.
- Wenn deine Einkünfte insgesamt den Grundfreibetrag übersteigen.
- Wenn die Untervermietung gewerblich ist.
Du versteuerst nur deinen Gewinn, nicht die gesamten Einnahmen aus der Untervermietung.
Von deinen Einnahmen ziehst du deine Ausgaben ab. Das sind z. B. dein Mietanteil, Gebühren für die Online-Plattform oder Handwerkerkosten, wenn sie wegen der Untervermietung anfielen.
Für diese Ausgaben solltest du Belege aufbewahren. Bezahlst du beispielsweise eine Haushaltshilfe für die Reinigung der vermieteten Räume, werden nur Banküberweisungen steuerlich anerkannt. Quittungen für Barzahlungen kannst du nicht von der Steuer absetzen.
Zahlst du Steuern für die Untervermietung, kannst du die im Zusammenhang mit der Vermietung entstehenden Ausgaben als Werbungskosten absetzen.
Die Freigrenze einhalten:
Die Freigrenze für Mieteinnahmen liegt bei 520 Euro. Einnahmen bis zu dieser Grenze musst du nicht in deiner Steuererklärung angeben. Allerdings gilt dies nur für Eigentümer, die ihren selbstgenutzten Wohnraum vorübergehend vermieten und für Mieter, die nur einen Teil ihrer Wohnung untervermieten.
Deine Einkünfte und der Grundfreibetrag:
Wenn dein Gesamteinkommen mit Lohn, sonstigen Einkünften und abzugsfähigen Beträgen unter dem Grundfreibetrag liegt, musst du keine Steuern zahlen. Folge Freibeträge gelten für Alleinstehende für das jeweilige Steuerjahr:
| Steuerjahr | Grundfreibetrag |
|---|---|
| 2019 | 9.168 € |
| 2020 | 9.408 € |
| 2021 | 9.744 € |
| 2022 | 10.347 € |
| 2023 | 10.908 € |
Für Verheiratete gilt die jeweils doppelte Summe.
Keine Gewinnerzielungsabsicht:
Deine Einnahmen werden ebenfalls nicht besteuert, wenn das Finanzamt entscheidet, dass hinter deiner Untervermietung keine Gewinnerzielungsabsicht steht. Sieht das Finanzamt bei deiner Untervermietung keine Untervermietungsabsicht, musst du die Einnahmen zwar nicht versteuern, du kannst aber auch eventuelle Verluste aus der Untervermietung nicht von anderen Einkünften abziehen.
Verschweigst du deine Einkünfte oder gibst keine Steuererklärung ab, gilt das als Steuerhinterziehung! Steuerstraftaten werden bis zu 10 Jahre rückwirkend geahndet.
Wann werden gewerbliche Steuern fällig?
Gewerbesteuer:
Normalerweise gelten deine Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nicht als gewerblich. Sobald du jedoch neben der reinen Vermietung noch unübliche Sonderleistungen bereitstellst, werden diese Einnahmen gewerbesteuerpflichtig.
Zu den unüblichen Sonderleistungen gehören unter anderem ein jederzeit bereitstehendes Personal, ein Frühstücksangebot oder ein täglicher Zimmerservice. Die Reinigung oder Bereitstellung von Bettwäsche und Handtüchern zählt aber nicht dazu.
Bei der Gewerbesteuer gibt es allerdings auch einen Freibetrag. Dieser beträgt aktuell 24.500 Euro pro Jahr.
Umsatzsteuer:
Hast du durch die Untervermietungen hohe Einnahmen, musst du neben der Einkommensteuer auch Umsatzsteuer zahlen. Dies greift, wenn du im Vorjahr mehr als 22.000 Euro und im aktuellen mehr als 50.000 Euro eingenommen hast. Liegst du unter diesen Beträgen, kannst du die Kleinunternehmer-Regelung nutzen und musst keine Umsatzsteuer zahlen.
Airbnb-Einnahmen in der Steuererklärung
Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gibst du in der Anlage V an.
Wenn du die Einnahmen versteuerst, kannst du auch Werbungskosten abziehen.
Absetzbare Werbungskosten bei Vermietung sind z.B.:
- Finanzierungskosten für den Erwerb deines Hauses oder deiner Wohnung
- Renovierungs- und Instandhaltungskosten
- Nebenkosten wie Heizung, Wasser, Grundsteuer
- die jährlichen Abschreibungen für die Anschaffungs- oder Herstellungskosten
- Möbel
Die Nebenkosten berechnest du so:
Gesamte Betriebskosten der Wohnung / 365 x Tage der Vermietung = Nebenkosten pro Vermietungstag
Nebenkosten pro Vermietungstag x Quadratmeterzahl des vermieteten Wohnbereichs
Erlaubnis des Vermieters einholen
Neben den zu zahlenden Steuern musst du bei einer Untervermietung auch das Mietrecht beachten. Nach §540 BGB darfst du deine Wohnung ohne Erlaubnis deines Vermieters nicht untervermieten.
Hat dein Vermieter dir eine allgemeine Erlaubnis zur Untervermietung erteilt, bedeutet dies nicht automatisch, dass die tageweise Untervermietung an Touristen zulässig ist (BGH-Urteil vom 8. Januar 2014, Az. VIII ZR 210/13). Du benötigst für eine häufige Vermietung über kürzere Zeiträume die ausdrückliche Erlaubnis des Vermieters.
Klärst du das im Vorfeld nicht richtig ab und der Vermieter entdeckt deine Untervermietungen, kann er dir fristlos kündigen.
In einigen Bundesländern gibt es außerdem mittlerweile Zweckentfremdungsverbote, z.B. in Berlin und Hamburg. Dort muss nicht nur die Erlaubnis des Vermieters eingeholt werden, sondern ebenfalls die Erlaubnis der zuständigen Behörde. Jedoch gibt es dabei von Stadt zu Stadt Unterschiede in der Strenge dieser Regelungen.
