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Mieteinnahmen versteuern:
So funktioniert es richtig

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11. August 2020

Du fragst dich, ob Einnahmen aus einer Vermietung versteuert werden müssen und welche Regelungen dabei gelten? Im Folgenden findest du einen Überblick über die wichtigsten Punkte.

Wann muss ich die Mieteinnahmen versteuern?

Die Versteuerung deiner Einnahmen und die Berücksichtigung deiner Ausgaben folgt generell dem Zufluss-/Abfluss-Prinzip. Das bedeutet, dass sie immer in das Jahr fallen, in dem die Zahlungen tatsächlich auf deinem Konto gebucht werden.

Eine Ausnahme gibt es dennoch: Regelmäßige Zahlungen, die zum Jahreswechsel vorgenommen werden, fallen bei Eingang bis zum 10.01. in das vorherige Jahr, wenn sie wirtschaftlich dorthin gehören.

Welche Einnahmen müssen versteuert werden?

In fast allen Fällen müssen Mieteinnahmen versteuert werden. Unter Mieteinnahmen versteht das Finanzamt die Mietzahlungen, die dein Mieter regelmäßig an dich überweist, inklusive aller Nebenkosten. Dabei ist dem Finanzamt egal, woher sie kommen. Ob du eine Ferienwohnung, ein Haus oder Grundstück oder nur ein Zimmer in deiner Wohnung vermietest oder verpachtest, macht keinen Unterschied. Alle Beträge, die du darüber verdienst, zählen als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und werden in der Steuererklärung in der Anlage V ausgewiesen.

Auch wenn du nur ein Zimmer in deiner Wohnung in Form einer Untervermietung zur Verfügung stellst, beispielsweise über Airbnb oder andere Portale, kann es gut sein, dass der Fiskus davon etwas abhaben möchte. Irrelevant ist dabei, ob du selbst Mieter oder Eigentümer bist. Wichtig ist aber, ob eine Gewinnerzielungsabsicht besteht oder es sich nur um Liebhaberei handelt. Das bemisst sich daran, wie viel du für die jeweilige Quadratmeteranzahl selbst bezahlst und wie viel du daran verdienst. Falls du nur einmalig deine Wohnung untervermietest, gilt eine Bagatellgrenze von 520 Euro jährlich.

Diese Kosten darfst du in der Steuererklärung geltend machen

Von der Summe an Mietzahlungen, die du über das Jahr erhalten hast, kannst du bestimmte Posten, die dir in Zusammenhang mit einer Vermietung entstanden sind, abziehen.

Nebenkosten

In der Regel überweist der Mieter die Nebenkosten pauschal an den Vermieter, der wiederum die Zahlungen für Strom, Wasser und Heizöl oder betriebliche Nebenkosten weiterreicht. Diese Ausgaben mindern natürlich deinen Gewinn, deshalb darfst du sie, genau wie die Grundsteuer oder eine Gebäudeversicherung un einiges mehr, absetzen.

Schuldzins

Hast du ein Darlehen aufgenommen, um das Mietobjekt zu kaufen, darfst du zwar nicht deine Steuerschuld um die Tilgungsraten, aber den Schuldzins mindern. Dieser verringert sich zwar zusehends im Verlauf der Tilgung, kann aber gerade am Anfang Auswirkungen haben.

Abschreibungen des Gebäudes

Ein Gebäude verliert über die Zeit an Wert. Deshalb darf dieser Verlust als „Absetzung für Abnutzung“ steuerlich geltend gemacht werden. Über den Zeitraum von 50 Jahren dürfen zwei Prozent des Gebäudewerts abgeschrieben werden. Relevant sind hierbei Anschaffungspreis bzw. Herstellungskosten.

Erhaltungsaufwand

Bei dem Erhaltungsaufwand handelt es sich um Kosten, die entstehen, weil Dinge, die bereits in der Immobilie vorhanden sind, erneuert werden müssen, z.B. wird ein Badezimmer saniert, Rohre gereinigt oder ausgetauscht. Diese Kosten kannst du sofort als Werbungskosten absetzen oder über eine längere Zeitspanne von zwei bis fünf Jahren abschreiben.

Herstellungskosten der Immobilie

Im Gegensatz dazu versteht man unter dem Herstellungsaufwand eine Baumaßnahme, die etwas an der Immobilie neu erschafft, das zuvor noch nicht da war. Dabei kann es sich um einen Aufzug, ein zusätzliches Badezimmer oder eine Modernisierung, die den Gebrauchswert der Immobilie für die Zukunft steigert, handeln. Diese Kosten dürfen nur über einen sehr langen Zeitraum – meist von 50 Jahren – abgeschrieben werden.

Anschaffungsnaher Herstellungsaufwand

Dieser Ausdruck bezeichnet folgenden Sachverhalt: Du kaufst eine Immobilie und musst sie nach dem Kauf renovieren. Die Netto-Kosten, die in den ersten drei Jahren nach dem Kauf dafür anfallen, übertreffen 15 Prozent des ursprünglichen Anschaffungspreises. In diesem Fall handelt es sich um einen anschaffungsnahen Herstellungsaufwand. Dieser darf ebenfalls nicht direkt und vollständig abgesetzt, sondern muss über die gesamte Nutzungsdauer verteilt werden.

Vermietung von Gewerberäumen oder Garagen

Für die Vermietung von Wohnräumen musst du generell keine Mehrwertsteuer abführen. Hierfür ist völlig egal, ob die Vermietung mit oder ohne Gewinnerzielungsabsicht erfolgt. Ausnahmen bestehen nur bei Garagen oder Stellplätzen, die nicht an eine Wohnung gebunden sind. In diesem Fall ist der Vermieter zur Umsatzsteuer verpflichtet. Vermietest du als privater Vermieter einen Gewerberaum an ein Unternehmen, darfst du dir aussuchen, ob du Umsatzsteuer erheben möchtest oder nicht.

Gibt es Freibeträge und welcher Steuersatz gilt für Mieteinnahmen?

Wie bei Einnahmen aus selbstständiger oder nicht-selbstständiger Tätigkeit, gilt auch bei Mieteinnahmen der steuerliche Grundfreibetrag, auf den jeder Steuerpflichtige in Deutschland einen Anspruch hat. Für das Jahr 2020 liegt dieser bei 9.408 Euro (für das Jahr 2019 bei 9.168 Euro) für Ledige. Bei einer gemeinsamen Veranlagung von Eheleuten handelt es sich natürlich um den doppelten Betrag von 18.816 Euro für 2020.

Alle Einkünfte, die über den Freibetrag hinausgehen, müssen versteuert werden. Abhängig von deinem gesamten Jahreseinkommen und möglicher Kinderfreibeträge ergibt sich dein persönlicher Steuersatz, mit dem dann auch deine Mieteinnahmen belegt werden. Dieser liegt in 2020 zwischen 12 und 42 Prozent.

Ausgaben rund um die Immobilie sind Werbungskosten

Nach gesetzlicher Definition ist für die Werbungskosten maßgeblich, dass es sich dabei um Aufwendungen handelt, die dem Erhalt der Einnahmen dienen. Das kann recht viele Kosten, die dir in Zusammenhang mit der Vermietung oder Verpachtung entstehen, betreffen.

Wichtig: Auch hinsichtlich der Ausgaben müssen die Beträge zu dem Zeitpunkt in der Steuererklärung berücksichtigt werden, zu dem sie gezahlt wurden.

Über gewerbliche Vermietung Steuern mindern

Wenn du dein Objekt, beispielsweise als Laden oder Gastronomie gewerblich an ein umsatzsteuerpflichtiges Unternehmen vermietest, darfst du als privater Vermieter selbst entscheiden, ob du eine Umsatzsteuer erheben möchtest. Ein Steuervorteil kann dabei beispielsweise hinsichtlich Renovierungsarbeiten entstehen: Dann darfst du nämlich die Mehrwertsteuer von 19 Prozent (aktuell Corona-bedingt 16 Prozent) mit den Handwerkerrechnungen oder anderen Aufwendungen gegenrechnen.

Disclaimer

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