Steuererklärung für Immobilienkäufer*innen

• Für Handwerkerleistungen im eigenen Haushalt kannst du eine Steuerermäßigung von 20 % bekommen – maximal 1.200 € pro Jahr.
• Für haushaltsnahe Dienstleistungen (z. B. Reinigung, Gartenpflege) sind 20 %, maximal 4.000 € pro Jahr möglich.
• Für energetische Maßnahmen am selbstgenutzten Gebäude gibt es eine Steuerermäßigung über drei Jahre, insgesamt bis 40.000 € pro Objekt, wenn die Voraussetzungen erfüllt sind.
• Vermietest du (auch nur teilweise), gelten andere Regeln: Dann können z. B. Abschreibung (AfA) und bestimmte Kosten als Werbungskosten relevant werden.
• Bei vermieteten Immobilien sind größere Renovierungen kurz nach dem Kauf ein typischer Stolperstein.
• Taxfix hilft dir dabei: Mach es selbst oder nutze den Expert*innen-Service, je nachdem, wie viel du selbst machen willst.

Egal, ob du deine Steuererklärung selbst machen willst oder lieber Unterstützung von unseren Steuerexpertinnen möchtest: Taxfix hilft dir dabei, deine Angaben rund um Immobilie, Einzug und mögliche Steuerermäßigungen einfach und strukturiert zu erfassen. Du kannst selbst mit der App und verständlichen Fragen starten (je nach Option ab 39,99 €) oder den Expertinnen-Service nutzen (20 % der Erstattung, mind. 99,99 €).

Nach dem Kauf fallen oft direkt Kosten an: Renovierung, neue Fenster, Malerarbeiten, Heizungswartung, Garten, Hausreinigung oder Hausmeisterservices. Genau hier liegt bei selbstgenutzten Immobilien häufig der steuerliche Hebel, weil du bestimmte Leistungen direkt von deiner Steuerschuld abziehen kannst.

Bei Käufer*innen gibt es außerdem typische Situationen, in denen die Steuererklärung besonders relevant wird:

• Du kaufst, ziehst ein und hast viele Rechnungen für Handwerker*innen oder Dienstleistungen rund um Haushalt und Grundstück.
• Du kaufst und vermietest (oder vermietest teilweise, z. B. Einliegerwohnung). Dann entstehen Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und das ist steuerlich ein eigener Block.
• Du modernisierst energetisch. Dafür gibt es eine eigene Steuerermäßigung mit klaren Voraussetzungen und Nachweisen.

Klarer Nutzen für dich: Du bekommst mit der Nutzung von Taxfix einen Überblick, nutzt die typischen Steuerermäßigungen rund um dein neues Zuhause und vermeidest Fehler, die später zu Rückfragen oder gestrichenen Vorteilen führen können.

Hier kommen die wichtigsten Ansatzpunkte für Immobilien*käuferinnen, sodass du sie direkt in der App wiedererkennst:

1) Handwerkerleistungen: Renovieren, erhalten, modernisieren

Für Handwerkerleistungen im Haushalt kannst du 20 % der Aufwendungen steuerlich geltend machen, maximal 1.200 € pro Jahr. Begünstigt sind typischerweise Arbeitskosten (inkl. Fahrt-/Maschinenkosten), die Materialkosten werden nicht berücksichtigt. Typische Fälle nach dem Kauf sind etwa Malerarbeiten, Elektrik, Bodenverlegung, Bad- oder Küchenarbeiten oder Dach- oder Fassadenreparaturen.

2) Haushaltsnahe Dienstleistungen: Hilfe rund ums Haus

Für haushaltsnahe Dienstleistungen bekommst du ebenfalls 20 %, maximal 4.000 € Steuerermäßigung pro Jahr. Gerade bei Häusern ist das relevant, denn darunter fallen Gartenpflege, Winterdienst, Reinigung und je nach konkreter Tätigkeit auch Hausmeisterleistungen.

3) Energetische Maßnahmen: Förderung über die Steuer

Wenn du die Immobilie zu eigenen Wohnzwecken nutzt, kannst du für bestimmte energetische Maßnahmen eine Steuerermäßigung bekommen. 

Die Steuerermäßigung nach § 35c EStG wird über 3 Jahre verteilt – mit jährlichen Höchstbeträgen. Heißt: Du bekommst 20 % der Kosten, aber pro Jahr nur bis zu einem bestimmten Maximum (und insgesamt bis 40.000 € je Objekt).

Wichtig ist dabei, dass das Gebäude bei Durchführung der Maßnahme älter als zehn Jahre sein muss, und es braucht u. a. Rechnung, unbare Zahlung und die Bescheinigung des Fachunternehmens.

4) Wenn du vermietest: Abschreibung und Werbungskosten

Wenn du die Immobilie (ganz oder teilweise) vermietest, kann der steuerliche Hebel deutlich größer werden. Dann geht es vor allem um:

• Absetzung für Abnutzung (AfA) auf den Gebäudeanteil (jedoch nicht auf Grund und Boden).
• Kosten rund um Vermietung (z. B. bestimmte Instandhaltung, Verwaltung, Finanzierung) können als Werbungskosten eine Rolle spielen.

Hier ist die Einordnung entscheidend. Bei selbstgenutzter Immobilie zählen meist Steuerermäßigungen (§ 35a/§ 35c EStG), bei Vermietung geht es eher um Einkünfteermittlung und AfA.

Nach dem Kauf willst du vor allem eins: keine Vorteile verschenken, ohne dich durch Formulare zu quälen. Genau da setzt Taxfix an.

Wenn du die Funktion zum Selbstausfüllen nutzt, führt Taxfix dich im Frage-Antwort-Prinzip durch die typischen Käufer*innen-Themen und hilft dir, begünstigte Ausgaben wie Handwerkerleistungen oder haushaltsnahe Dienstleistungen an der richtigen Stelle einzutragen. So verlierst du dich nicht in Details, sondern bleibst bei dem, was zählt: Rechnung, Arbeitskosten, Zahlungsnachweis.

Wenn dein Fall mehr Ecken hat, kannst du den Expert*innen-Service nutzen, zum Beispiel bei Teilvermietung, vielen Renovierungen direkt nach dem Kauf oder wenn du unsicher bist, was als sofort abziehbarer Aufwand gilt und was über Jahre verteilt werden muss. Du zahlst 20 % deiner Erstattung, mindestens aber 99,99 €, unabhängig vom Ergebnis.

Als Immobilienkäufer*in kannst du rund um Kauf, Renovierung und Modernisierung steuerliche Vorteile nutzen – aber nur, wenn du bestimmte Voraussetzungen einhältst. Besonders entscheidend ist dabei oft, wie du Zahlungen nachweist, ob energetische Maßnahmen schon anderweitig gefördert werden und ob du die Immobilie selbst nutzt oder (teilweise) vermietest.

1) Rechnung und unbare Zahlung sind Pflicht für die Steuerermäßigung

Bei Handwerkerleistungen und haushaltsnahen Dienstleistungen bekommst du die Steuerermäßigung nur auf Antrag. In der Praxis brauchst du dafür eine saubere Rechnung und einen nachvollziehbaren Zahlungsweg. Bei energetischen Maßnahmen ist das sogar ausdrücklich als Voraussetzung genannt (Rechnung, Zahlung aufs Konto des Leistungserbringers, Fachunternehmensbescheinigung).

2) Energetische Maßnahmen: nicht doppelt fördern lassen

Die Steuerermäßigung für energetische Maßnahmen gibt es nicht, wenn dieselben Aufwendungen schon als Betriebsausgaben/Werbungskosten/Sonderausgaben berücksichtigt wurden. Sie kann auch ausgeschlossen sein, wenn du bereits andere steuerliche Förderungen oder öffentliche Förderungen in Anspruch nimmst.

3) Vermietung: AfA und Renovierungen nach dem Kauf

Wenn du kaufst und vermietest, ist die AfA ein Dauerbrenner: Bei Gebäuden nennt das Gesetz feste AfA-Sätze je nach Fertigstellungszeitpunkt (z. B. 3 % für bestimmte neuere Gebäude, sonst häufig 2 %). Außerdem ist nach dem Kauf essenziell, dass Renovierungen steuerlich zu anschaffungsnahen Herstellungskosten werden können, wenn sie innerhalb von drei Jahren nach Anschaffung erfolgen und (ohne Umsatzsteuer) 15 % der Anschaffungskosten des Gebäudes übersteigen. Dann zählen sie zu den Herstellungskosten und wirken sich typischerweise nicht sofort, sondern über die AfA aus.

4) Pflicht vs. freiwillige Steuererklärung

Ob du als Immobilienkäufer*in eine Steuererklärung abgeben musst oder ob sie „nur“ freiwillig ist, hängt vor allem davon ab, wie du die Immobilie nutzt – und ob sich durch absetzbare Kosten eine Erstattung lohnt.

• Oft freiwillig, wenn du ausschließlich selbst einziehst und keine weiteren Pflichtgründe vorliegen.
• Häufig Pflicht oder sehr sinnvoll, wenn du vermietest (auch nur teilweise) oder wenn du viele begünstigte Leistungen geltend machen möchtest, weil sich dadurch echte Steuerersparnis ergeben kann.

Beim Immobilienkauf sind Fehler meist kein Steuer-Unwissen, sondern passieren häufig, weil nach dem Kauf viele Rechnungen zusammenkommen und der Überblick verloren geht. Taxfix hilft dir, genau diese Punkte zu vermeiden:

1) Arbeitskosten in der Handwerkerrechnung nicht sauber erkennbar

Wenn Arbeits- und Materialkosten nicht getrennt ausgewiesen sind, kann die Steuerermäßigung gekürzt werden, obwohl du eigentlich Anspruch auf den Handwerkerbonus hättest.

Tipp: Bitte Handwerker*innen um eine Rechnung mit klar ausgewiesenen Arbeits-, Fahrt- und Maschinenkosten.

2) Barzahlung statt Überweisung

Wenn du bar zahlst, fehlt oft der steuerlich relevante Zahlungsnachweis, und das kann dazu führen, dass die Vergünstigung für Handwerker oder haushaltsnahe Dienstleistungen nicht anerkannt wird.

Tipp: Zahle begünstigte Leistungen unbar (Überweisung/Karte) und bewahre Rechnung plus Zahlungsbeleg auf.

3) Haushaltsnahe Dienstleistungen und Handwerkerleistungen werden vermischt

Wenn du Leistungen in die falsche Kategorie schiebst, stimmt die Berechnung der Steuerermäßigung nicht oder es gibt Rückfragen, weil unterschiedliche Regeln und Höchstbeträge gelten.

Tipp: Ordne Renovieren/Modernisieren eher bei Handwerkerleistungen ein und laufende Hilfen im Haushalt eher bei haushaltsnahen Dienstleistungen.

4) Energetische Sanierung ohne die nötigen Voraussetzungen

Wenn Nachweise, Rechnung, unbare Zahlung oder die Fachunternehmensbescheinigung fehlen, kann die Förderung trotz Sanierung wegfallen.

Tipp: Prüfe vorab, welche Nachweise nötig sind, und sammle alles direkt projektbezogen in einem Ordner.

5) Bei Vermietung: Renovierung nach dem Kauf wird falsch behandelt

Kaufst du eine vermietete Immobilie und gibst in den ersten drei Jahren nach dem Kauf mehr als 15 % der Gebäudeanschaffungskosten (ohne Grundstück) für Renovierungen, Instandsetzung oder Modernisierung aus, gelten diese Kosten nicht als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen zählen sie als anschaffungsnahe Herstellungskosten und müssen über viele Jahre abgeschrieben werden (zusammen mit dem Gebäude).

Wichtig: Laufende Erhaltungsarbeiten unterhalb der 15-%-Grenze sind sofort absetzbar – die Grenze bezieht sich nur auf das Gebäude, nicht auf den Grundstücksanteil.

Tipp: Dokumentiere Zeitpunkt, Umfang und Nettokosten der Maßnahmen und behalte die 15 %-Grenze im Blick.