Steuererklärung für Vermieter*innen

• Abgabepflicht: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung gehören zu den einkommensteuerpflichtigen Einkünften und werden in der Einkommensteuererklärung erklärt.
• Wenn du Arbeitnehmer*in bist, kann eine Pflichtveranlagung u. a. dann entstehen, wenn deine Einkünfte (z. B. aus Vermietung) mehr als 410 € betragen.
• Anlage V: Deine Vermietungseinkünfte trägst du in der Anlage V ein, pro Objekt in der Regel eine eigene Anlage.
• Werbungskosten nutzen: Rund um deine Vermietung kannst du viele Ausgaben absetzen, z. B. Schuldzinsen, Grundbesitzabgaben/Grundsteuer, Versicherungen, Reparaturen oder Verwaltungskosten, wenn sie mit der Vermietung zusammenhängen.
• Verluste ausgleichen: Wenn deine Ausgaben höher sind als die Einnahmen, entstehen negative Einkünfte, die sich auf deine Steuer auswirken. Nicht ausgeglichene Verluste können ggf. in Folgejahre vorgetragen werden (Verlustvortrag).

Fristen beachten: Steuererklärung 2025 bis 31. Juli 2026 (eigenständig) oder bis 1. März 2027 (mit Steuerberater*in, Lohnsteuerhilfeverein oder dem Taxfix Experten-Service). Wenn du freiwillig abgibst (Antragsveranlagung), kannst du die Erklärung für 2025 in der Regel noch bis 31. Dezember 2029 einreichen.

Wenn du vermietest, hast du Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung und die gehören zur Einkommensteuer mit dazu.

Der große Vorteil: Du kannst Kosten rund um deine Immobilie steuerlich absetzen und damit deine Steuerlast oft deutlich senken. Denn bei der Vermietung zählt am Ende nicht nur die eingenommene Miete, sondern der Überschuss (Einnahmen abzüglich Werbungskosten).

Typische Situationen, in denen eine Abgabepflicht besonders häufig auftaucht:

• Du bist Arbeitnehmer*in und hast zusätzlich Nebeneinkünfte (z. B. aus deiner Vermietung) – ab bestimmten Grenzen kann das zur Pflichtveranlagung führen.
• Deine Einkünfte ändern sich spürbar (z. B. neue Vermietung, Mieterwechsel, Leerstand, höhere Finanzierungskosten).
• Es kommen weitere steuerlich relevante Bausteine dazu (z. B. mehrere Objekte oder Miteigentum).

Kurz gesagt: Eine Steuererklärung ist für Vermieter*innen oft nicht nur reine Pflicht, sondern auch eine Chance, weil du dir steuerliche Vorteile sichern kannst, die sonst verpuffen.

Als Vermieter*in kannst du viele Aufwendungen als Werbungskosten absetzen. Werbungskosten sind (vereinfacht) Ausgaben, die dazu dienen, Einnahmen zu erzielen, zu sichern oder zu erhalten.

Häufige Beispiele:

• Finanzierungskosten: z. B. Schuldzinsen im Zusammenhang mit der vermieteten Immobilie
• Laufende Objekt-Kosten: z. B. Grundbesitzabgaben/Grundsteuer, Versicherungen, Verwaltung
• Instandhaltung & Reparaturen: z. B. Malerarbeiten, Austausch defekter Teile (Achtung: Sonderregeln bei größeren Maßnahmen – dazu gleich mehr)
• Abschreibung (AfA): Das Gebäude kannst du über Jahre abschreiben – häufig 2 % oder 3 % pro Jahr, abhängig vom Fertigstellungszeitpunkt.

Und wenn am Ende ein Minus steht? Dann entstehen negative Einkünfte aus Vermietung. Diese können deine Steuerlast mindern und nicht ausgeglichene Verluste können ggf. als Verlustvortrag in spätere Steuerjahre wandern.

Vermieten heißt: Extra Angaben, extra Belege, extra Chancen auf Steuervorteile. Mit Taxfix musst du dafür keine Formulare wälzen, denn du wirst Schritt für Schritt durch die wichtigen Punkte geführt.

• Geführt statt Formular-Frust: Du beantwortest einfache Fragen – Taxfix stellt daraus automatisch die richtigen Angaben zusammen (z. B. für die Anlage V).
• Vermieter*innen-typische Themen sind drin: z. B. Mieteinnahmen, umlagefähige Kosten, Renovierungen, Schuldzinsen und Abschreibung (AfA) – damit du weniger vergisst.
• Digital ans Finanzamt: Du kannst deine Erklärung direkt aus der App über die offizielle ELSTER-Schnittstelle sicher übermitteln – ohne Papierkram.
• Mehr Transparenz: Du bekommst eine Bestätigung der Übermittlung und kannst dir ein offizielles Übertragungsprotokoll als PDF holen.

Du kannst deine Steuer selbst in der Taxfix App erstellen oder sie über den Experten-Service von staatlich geprüften, unabhängigen Steuerberater*innen erstellen lassen (inkl. Dokumenten-Upload und Rückfragen, falls etwas fehlt).

Vermieten hat ein paar steuerliche „Spezialregeln“, die du kennen solltest, damit du Werbungskosten richtig ansetzt und keine unnötigen Rückfragen vom Finanzamt bekommst.

1) Abschreibung (AfA): Du setzt das Gebäude ab – nicht das Grundstück

Beim Kauf gehört fast immer ein Teil zum Grund und Boden (nicht abschreibbar) und ein Teil zum Gebäude (abschreibbar). Die AfA läuft dann über viele Jahre und je nach Baujahr/Fertigstellung gelten unterschiedliche Prozentsätze.

2) Renovierung nach dem Kauf: Die 15%-Regel (3 Jahre) kann den Sofortabzug verhindern

Planst du kurz nach dem Kauf größere Modernisierungen? Dann wichtig:

• Passieren Instandsetzung/Modernisierung innerhalb von 3 Jahren nach Kauf
• und liegen die Kosten (ohne Umsatzsteuer) über 15% der Gebäude-Anschaffungskosten, dann gelten sie häufig als anschaffungsnahe Herstellungskosten.

Folge: Die Kosten sind dann meist nicht sofort voll abziehbar, sondern werden über die AfA verteilt.

3) Reparatur oder Ausbau: Nicht alles ist sofort absetzbar

Kleinere Reparaturen sind oft „laufender Aufwand“. Wird aber aus einer Maßnahme eher ein Ausbau/Verbesserung (z. B. deutliche Standardanhebung), kann das eher in Richtung Herstellungskosten gehen und damit eher „nur über AfA“. Das hängt stark vom Einzelfall und den Maßnahmen ab.

4) Günstig vermieten: 50% und 66% sind die magischen Grenzen

Vermietest du deutlich unter der ortsüblichen Miete (typisch: an Freund*innen oder Angehörige), kann das deinen Werbungskostenabzug einschränken:

• Unter 50 % der ortsüblichen Marktmiete: Aufteilung in entgeltlich/unentgeltlich – Werbungskosten dann meist nur anteilig.
• Mindestens 66 % (bei langfristiger Wohnraumvermietung): gilt als entgeltlich – Werbungskosten grundsätzlich voll möglich.
• Zwischen 50 % und 66 %: Hier kann eine zusätzliche Prüfung (z. B. Prognose/Überschuss) relevant werden.

5) Leerstand: Kosten oft weiter absetzbar, aber nur mit Vermietungsabsicht

Steht die Wohnung leer, kannst du Kosten wie AfA, Zinsen und laufende Ausgaben grundsätzlich weiter ansetzen, wenn du nachweisbar weiter vermieten willst (z. B. Inserate, Makler, Besichtigungen). Wenn du die Vermietungsabsicht aufgibst, kann der Werbungskostenabzug (teilweise) wegfallen.

6) Zahlungsjahr zählt: Zufluss- und Abflussprinzip

Bei Vermietung ist häufig entscheidend, wann Geld tatsächlich fließt:

• Einnahmen zählen in dem Jahr, in dem sie dir zufließen.
• Ausgaben zählen in dem Jahr, in dem du sie zahlst. Das ist besonders wichtig bei Zahlungen rund um den Jahreswechsel (z. B. Reparaturrechnung im Dezember bezahlt vs. im Januar).

7) Sonderfälle: Neubau-Förderung, Denkmal, Sanierungsgebiet

Je nach Objekt gibt es zusätzliche Abschreibungsregeln oder besondere Nachweise (z. B. bei bestimmten Neubau-Förderungen oder Denkmal/Sanierungsgebiet). In diesen Fällen sind Bescheinigungen und genaue Voraussetzungen oft entscheidend, denn das ist meist mehr als „Standard-Vermietung“.

Bei der Vermietung passiert es schnell, dass Zahlen an der falschen Stelle landen oder wichtige Kosten fehlen, und das kann dich am Ende bares Geld kosten. Mit den folgenden typischen Fehlern und kurzen Tipps bist du auf der sicheren Seite.

1) Einnahmen falsch eingeordnet

Oft werden Kaltmiete, Nebenkostenvorauszahlungen/-umlagen und Einmalzahlungen durcheinander geworfen. Typisch: Eine Kaution wird als Einnahme eingetragen, dabei ist sie grundsätzlich nur „durchlaufend“, solange du sie nur verwahrst (steuerlich zählt, wann dir Einnahmen tatsächlich zufließen).

Tipp: Trenne sauber: Kaltmiete + umlagefähige Nebenkosten sind Einnahmen, die Kaution meist nicht. Mit Taxfix wirst du Schritt für Schritt durch die Einnahmen-Arten geführt, damit du nichts vermischst.

2) Werbungskosten vergessen

Werbungskosten sind alle Ausgaben, die mit deiner Vermietung zusammenhängen, also zur Erzielung, Sicherung und Erhaltung deiner Mieteinnahmen.

Tipp: Denk an die Klassiker wie Schuldzinsen, Grundsteuer/Abgaben, Versicherungen, Verwaltung, Inserate, Fahrtkosten zur Immobilie, Reparaturen (wenn sie wirklich zur Vermietung gehören).

3) Renovierungen „zu schnell“ komplett abgesetzt

Nach dem Kauf kann das Finanzamt bei größeren Maßnahmen genauer hinschauen: Bestimmte Aufwendungen können als anschaffungsnahe Herstellungskosten gelten (Stichwort: 15%-Grenze innerhalb von 3 Jahren). Dann laufen sie nicht sofort komplett als Kosten, sondern wirken sich über die AfA aus.

Tipp: Notiere Kaufdatum, Rechnungsdatum und Art der Maßnahme (Instandhaltung vs. Verbesserung). Bei Unsicherheit lieber sauber dokumentieren und nicht „alles auf einmal“ eintragen.

4) AfA falsch berechnet

Ein häufiger Fehler: Es wird die AfA auf den Gesamtkaufpreis gerechnet, dabei ist grundsätzlich nur der Gebäudeanteil relevant (Grund und Boden werden nicht abgeschrieben). Außerdem hängt die AfA u. a. vom Fertigstellungszeitpunkt des Gebäudes ab (z. B. 3 % bei Fertigstellung nach dem 31.12.2022).

Tipp: Halte Unterlagen bereit (z. B. Kaufvertrag mit Aufteilung, Baujahr/Fertigstellung). Mit Taxfix kannst du die Werte strukturibei AfA & Gebäudeanteil nicht raten musst.

5) Fristen verpasst (oder zu spät reagiert)

Gerade mit Vermietungseinkünften besteht oft Abgabepflicht und dann können bei Verspätung Zuschläge drohen. Für das Steuerjahr 2025 gilt grundsätzlich: bis 31.07.2026 (ohne Beratung). Mit Taxfix Experten-Service, Steuerberater*in oder Lohnsteuerhilfeverein: Da der 28.02.2027 ein Sonntag ist, verschiebt sich das Fristende auf 01.03.2027.

Tipp: Setz dir früh einen Reminder (z. B. „Belege sammeln“ ab Januar) und starte rechtzeitig. Mit Taxfix kannst du deine Angaben Schritt für Schritt erfassen – so bleibt am Ende weniger „Last Minute“-Stress übrig.