Ratgeber Grundsteuer: Tipps und Fakten für Eigenheimbesitzer*innen

Ein Immobilienkauf ist für viele die größte Anschaffung ihres Lebens. Ist der Kaufvertrag einmal unterschrieben, ist auch die Freude groß. Doch stolze Besitzer*innen einer Immobilie sollten sich auf so manche Kosten zusätzlich zum Kaufpreis einstellen. Nach dem Erwerb treffen nämlich zunächst einige Zahlungsaufforderungen ein. Auch das Finanzamt stellt Rechnungen, nämlich für die Grunderwerbs- und die Grundsteuer.

Die Grunderwerbsteuer fällt einmalig nach dem Kauf an. Die Höhe richtet sich nach dem Immobilienpreis. Auch dein Bundesland hat ein Wörtchen mitzureden: Je nach Bundesland fallen zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises an.

Darüber hinaus ist einmal im Quartal die Grundsteuer fällig. Das Finanzamt informiert dich jährlich über die Höhe und die Fälligkeiten, du zahlst den Betrag alle drei Monate – also quasi in Raten. Gut zu wissen: Der Fiskus leitet deine Zahlung an deine Gemeinde weiter. Als kommunale Steuer kommt sie etwa dem Straßenbau oder dem Bildungsweisen zugute. Bundesweit erheben Städte und Kommunen rund 15 Milliarden Euro Grundsteuer im Jahr.

Fun Fact: Die Grundsteuer gehört zu den ältesten Steuerarten in Deutschland. Ursprünglich zog man sie als kirchlichen Grundzins, dem sogenannten Zehntel, ein. In den 1930er-Jahren wurde sie vereinheitlicht und seitdem mehrfach reformiert – zuletzt im Jahr 2019.

Prinzipiell gibt es zwei – mit Inkrafttreten der Reform sogar drei – Grundsteuern: Die Grundsteuer A ist für landwirtschaftlich genutzte Flächen relevant. Für Immobilienbesitzer*innen gilt die Grundsteuer B. Das Finanzamt erhebt sie auf bebaute und bebaubare Flächen. Beide Steuerarten basieren auf jeweils unterschiedlichen Hebesätzen, Steuermesszahlen und Einheitswerten.

Schon gewusst? Der Einheitswert bezeichnet den Wert deines Grundstücks. Er wird vom Finanzamt berechnet und hängt unter anderem von der Lage ab. Deshalb kann die Höhe der Grundsteuer innerhalb einer Stadt oder Gemeinde sehr unterschiedlich ausfallen. Die Steuermesszahl variiert nach der Gebäudeart. Für Ein-, Zwei- und Mehrfamilienhäuser sowie Eigentumswohnungen beträgt sie 0,31 Prozent, für alle anderen Grundstücksarten 0,34 Prozent.

Den Hebesatz zieht das Finanzamt heran, um deine Grundsteuer zu ermitteln. Er ändert sich in der Regel jährlich. Über die Höhe bestimmt die Gemeinde.

Um deinen individuellen Grundsteuerbetrag zu berechnen, multiplizierst du die Steuermesszahl mit dem Einheitswert und das Ergebnis wiederum mit dem Hebesatz. Die gute Nachricht: Du brauchst das nicht selbst zu erledigen. Den Job übernimmt der Fiskus für dich und informiert dich anschließend über die Höhe deiner jährlichen Grundsteuer sowie den zu zahlenden Quartalsbetrag.

Zum 31. Dezember 2019 trat die Reform der Grundsteuer in Kraft. Bis zum 31. Dezember 2024 gilt eine Übergangsregelung, ab 1. Januar 2025 müssen Städte und Gemeinden die Grundsteuer A, B und C nach neuem Recht erheben.

Der Reform geht ein Urteil des Bundesverfassungsgerichts aus dem Jahr 2018 zuvor. Das entschied, dass die Grundsteuer in ihrer jetzigen Form verfassungswidrig sei, weil es vergleichbare Grundstücke unterschiedlich bemisst. Das liegt vor allem an veralteten Grundstückswerten. In Westdeutschland wurden bis zur Reform Daten aus dem Jahr 1964 berücksichtigt.Im Osten basiert der Einheitswert auf noch älteren Werten, und zwar aus dem Jahr 1935.

Die Grundstückspreise haben sich jedoch im Osten wie im Westen seitdem sehr unterschiedlich entwickelt. Nach Ansicht der Bundesverfassungsrichter sind die Bemessungsgrundlagen nicht mehr gerecht ­– und haben mit der Realität nur noch wenig zu tun. Das bedeutet: Es ist höchste Zeit für eine Grundsteuerreform.

Was ändert sich nach der Reform?

Die Reform der Grundsteuer ist in drei Gesetzen festgeschrieben:

• Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung
• Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes

Das Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts regelt die Neuberechnung der Grundstückswerte. Es müssen neue her – und hier bist du gefragt. Ab Mitte 2022 versendet das Finanzamt an alle Grundstücks- beziehungsweise Immobilienbesitzende eine Aufforderung zur Grundsteuererklärung. Diese übermittelst du elektronisch an das Finanzamt.

Tipp: Auch deine Einkommensteuererklärung lässt sich digital ruckzuck übertragen. Mehr dazu erfährst du in unserem Ratgeber Einkommensteuererklärung.

Außerdem sieht die Reform vor, dass Gemeinden ab 2025 einen höheren Hebesatz auf unbebaute und für den Bau vorgesehene Grundstücke erheben dürfen. Details findest du im Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung.

Schließlich braucht es ein Gesetz, um die Rechte von Bund und Ländern hinsichtlich der Grundsteuer zu regeln. So können die Bundesländer individuelle Vorgaben einführen. Bis Mitte 2022 haben davon bereits einige Gebrauch gemacht, darunter Baden-Württemberg, Bayern, Hamburg, Hessen und Niedersachsen.

Möglich ist das. Da die Grundstückswerte völlig neu berechnet werden, kann es passieren, dass in Zukunft eine höhere Steueraufforderung ins Haus flattert. Entscheidend ist die Lage: Hat sie sich seit 1935 beziehungsweise 1964 verbessert, solltest du dich auf einen Anstieg des Steuersatzes einstellen. In strukturschwachen Gebieten dagegen sind Kostensenkungen möglich.

Gut zu wissen: Auch Mieter*innen betrifft die Reform der Grundsteuer, denn sie lässt sich im Rahmen der Betriebskosten umlegen. Unter Umständen steigen deine monatlichen Aufwendungen, obwohl du gar keine Immobilie besitzt. Die gute Nachricht: Du kannst Teile von Mieten und Nebenkosten von der Steuer absetzen.

Wann muss ich die neue Steuer zahlen?

Die Neufestsetzung braucht ihre Zeit. Expert*innen gehen davon aus, dass die neuen Steuersätze im Herbst 2024 feststehen. Erstmals zu zahlen sind sie ab 1. Januar 2025. Bis dahin ändert sich für dich nichts: Du zahlst weiterhin quartalsweise den gewohnten Betrag.

Wer B sagt, muss auch C sagen: die neue Grundsteuer C

Bisher gab es die Grundsteuer A für Agrarflächen und die Grundsteuer B für alle anderen. Mit der Reform kommt die Grundsteuer C hinzu. Sie sieht vor, dass Gemeinden für unbebaute, baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen können. Damit soll das Gesetz Spekulanten abschrecken, die Grundstücke kaufen, abwarten, dass sie im Wert steigen, und wieder verkaufen. Mit einer höheren Grundsteuer ist diese Strategie weitaus weniger attraktiv.

Grundsteuer zahlen alle Grundstücksbesitzer*innen, und zwar unabhängig davon, ob es sich um ein Haus, eine Wohnung oder ein unbebautes Grundstück handelt. Hier findest du die wichtigsten Fakten für Immobilienbesitzende auf einen Blick:

• Bislang war die Höhe der Grundsteuer nicht unbedingt gerecht – schließlich basierte sie auf veralteten Daten.
• Mit der Reform, mit Wirkung 1. Januar 2025, gelten neue Werte. Sie sollen die Realität weitaus besser abbilden.
• Auf dich als Eigenheimbesitzer*in kommt ab Mitte 2022 eine Grundsteuererklärung zu. Der Aufwand dafür sollte sich in Grenzen halten, denn du übermittelst sie digital an den Fiskus.
• Danach kann sich die Höhe der Grundsteuer ändern – zum Guten oder zum Schlechten für deine Geldbörse.
• Spekulant*innen macht das Gesetz es durch die neue Grundsteuer C schwerer. Das ist wiederum gut für den Wohnungsmarkt.