Vermietung an Angehörige: So sicherst du dir die steuerlichen Vorteile

Ja, grundsätzlich ist die Vermietung an Angehörige rechtlich zulässig. Allerdings gilt: Der Mietvertrag muss einem sogenannten Fremdvergleich standhalten. Das bedeutet, dass der Vertrag genauso gestaltet sein sollte, wie man ihn auch mit einem fremden Mieter abschließen würde.

Folgende Punkte sind dabei besonders wichtig:

• Schriftlicher Mietvertrag mit allen relevanten Angaben
  
  
• Klar definierte Miethöhe und Nebenkosten
  
  
• Regelungen zum Mietbeginn, zur Kündigung und zur Kaution
  
  
• Regelmäßige und nachweisbare Mietzahlungen
  
  

Nur wenn diese Voraussetzungen erfüllt sind, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis steuerlich an.

Die steuerliche Bewertung hängt davon ab, wie hoch die Miete im Vergleich zur ortsüblichen Miete ist:

• Mindestens 66 % der ortsüblichen Miete: Du kannst alle Werbungskosten in voller Höhe absetzen.
  
  
• Zwischen 50 % und 66 %: Hier brauchst du eine sogenannte Totalgewinnprognose. Nur wenn du langfristig einen Gewinn erzielst, sind die Werbungskosten voll abziehbar.
  
  
• Unter 50 %: Die Werbungskosten sind nur anteilig abziehbar – im Verhältnis zur gezahlten Miete.
  
  

Diese Regelung gilt seit dem 1. Januar 2021 ( § 21 Abs. 2 EStG ).

Um die ortsübliche Miete zu bestimmen, kannst du dich an diesen Quellen orientieren:

• Örtlicher Mietspiegel
  
  
• Vergleichsmieten aus der Nachbarschaft
  
  
• Sachverständigengutachten, wenn kein Mietspiegel vorhanden ist
  
  

Bei möblierten Wohnungen solltest du zusätzlich einen Möblierungszuschlag berücksichtigen.

Das Finanzamt erkennt die Vermietung an Angehörige nur dann steuerlich an, wenn:

• ein schriftlicher Mietvertrag existiert,
  
  
• regelmäßig und nachweislich Miete gezahlt wird,
  
  
• die Miete mindestens 50 % der ortsüblichen Miete beträgt,
  
  
• und das Mietverhältnis auf Dauer angelegt ist.
  
  

Besonderes Augenmerk legt das Finanzamt auf die tatsächliche Durchführung. Werden Zahlungen unregelmäßig geleistet oder fehlen Belege, kann das Verhältnis nicht anerkannt werden.

Wenn die Voraussetzungen erfüllt sind, kannst du unter anderem diese Kosten steuerlich geltend machen:

• Abschreibungen (AfA) für das Gebäude
  
  
• Zinsen für Immobilienkredite
  
  
• Nebenkosten und laufende Betriebskosten- Sofern nicht vom Mieter gezahlt
  
  
• Reparatur- und Instandhaltungskosten
  
  
• Verwaltungskosten
  
  
• Kosten für Steuerberatung, wenn sie im Zusammenhang mit der Vermietung stehen
  
  

Wichtig ist, dass alle Ausgaben belegt und eindeutig der vermieteten Immobilie zugeordnet werden können.

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Was ist bei Vermietung an Kinder oder Eltern zu beachten?

Bei der Vermietung an unterhaltsberechtigte Angehörige (z. B. Kinder oder Eltern) schaut das Finanzamt ganz genau hin. Wird keine Miete gezahlt oder erfolgt die Zahlung nicht regelmäßig, wird das Mietverhältnis steuerlich nicht anerkannt. Die Konsequenz: Du kannst keine Werbungskosten absetzen.

Muss eine Miete vereinbart werden?

Ja. Eine unentgeltliche Überlassung der Wohnung – selbst an nahe Angehörige – führt dazu, dass keine Kosten steuerlich abgezogen werden können. Die vereinbarte Miete muss mindestens 50 % der ortsüblichen Miete betragen, damit du anteilig Werbungskosten geltend machen darfst.

So vermeidest du steuerliche Nachteile

Beachte diese Punkte, um die steuerliche Anerkennung deiner Vermietung zu sichern:

• Achte auf mindestens 66 % der ortsüblichen Miete.
  
  
• Erstelle eine Totalgewinnprognose, wenn du zwischen 50 % und 66 % verlangst.
  
  
• Zahlungen müssen nachweisbar und regelmäßig erfolgen.
  
  
• Der Mietvertrag muss schriftlich abgeschlossen sein und den Kriterien eines Fremdvergleichs standhalten.